[부동산 라운지] 공사비에 발목잡힌 1기 신도시 '초고층 개발'

입력2024.03.17. 오후 4:48

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도시혁신구역으로 지정돼
초고층 개발도 가능하지만
업계 "비용 부담에 힘들듯"

경기 분당, 일산 등 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시에도 100층 이상 초고층 랜드마크 건물이 만들어질 수 있는 길이 열려 있는 것으로 확인됐다. 다만 업계에서는 공사비와 교통 문제 등으로 초고층 건물이 들어설 가능성은 낮은 것으로 평가한다.

17일 건설업계에 따르면 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 25조 건축 규제 완화에 관한 특례 조항은 노후계획도시 내에도 시장 또는 군수 등 지방자치단체장이 특별정비구역 일부를 도시혁신구역으로 지정할 수 있다고 규정한다. 도시혁신구역은 토지 용도와 밀도를 자유롭게 계획해 민간이 창의적으로 도시를 개발할 수 있는 구역을 뜻한다. 정부가 현 도시계획 체제상 토지 이용 규제로 토지 공간의 활용이 제한된다는 지적에 대응해 새롭게 도입한 제도다. 올해 초 도시혁신구역 등 공간혁신구역 도입의 근거를 담은 '국토계획법' 개정안이 국회를 통과해 6개월 뒤 시행을 앞두고 있다.

도시혁신구역으로 지정 시 호텔, 아파트, 병원, 공원 등을 자유롭게 계획하고 건축물도 얼마든지 높게 지을 수 있게 된다. 앞서 서울시는 용산국제업무지구를 도시혁신구역 또는 특별건축구역으로 지정해 최대 용적률 1700%까지 고밀 개발하겠다는 방안을 발표한 바 있다. 특별법상 1기 신도시에도 도시혁신구역이 지정돼 용산국제업무지구와 같은 고밀 개발이 가능한 셈이다. 다만 건설업계에서는 이 같은 초고층 건물이 1기 신도시에 들어설 가능성은 낮다고 평가한다. 우선 초고층 건물은 비용 대비 편익이 크지 않다는 판단이다. 건물을 높게 짓기 위해서는 안전성을 위해 지하 층을 깊게 파야 하는데 이 비용이 상당하다. 앞서 현대자동차도 사업성과 안정성 등을 고려해 서울 강남구 삼성동 옛 한국전력 터에 개발하는 글로벌비즈니스센터(GBC)를 당초 계획한 105층이 아니라 55층으로 낮춰 짓기로 했다.

여기에 초고층 건물을 지은 뒤 그만큼 분양이 잘되거나 세입자 확보가 수월해야 하는데 1기 신도시에서 이 역시 쉽지 않을 것이라는 예상이다. 한 건설사 관계자는 "랜드마크 건물이 지어져야 할 필요성이 있다면 건설사도 시도해 보겠지만, 아무래도 경제성 논리를 따져봤을 때 1기 신도시에까지 초고층 건물을 세울 이유는 찾기 어렵다"고 말했다.

[김유신 기자]

김유신 기자(trust@mk.co.kr)