최근 빠르게 증가하는 청년 등 독신가구를 위한 소형주택 공급을 늘리기 위해서는 일정 규모 이하 소형 오피스텔을 주택 수 합산에서 제외하고 건축 규제도 완화해야 한다는 주장이 업계와 소비자를 중심으로 잇따르고 있다. 오피스텔의 주택 수 제외는 예컨대 주택 1채와 오피스텔 1채를 보유했을 경우 오피스텔에 대해서는 세금을 매길 때 주택으로 간주하지 않고 업무용 시설로 인정하는 것을 뜻한다. 건축 규제 완화는 오피스텔에 금지돼 있는 발코니 설치 등을 일정 부분 허용해 실사용 면적을 늘리자는 게 뼈대다. 대한주택건설협회와 한국부동산개발협회는 지난 7일 이런 내용을 담은 ‘소규모가구 및 서민 주거안정을 위한 방안’ 정책 건의서를 국토교통부 등에 전달했다.
■ 소형주택 ‘주택 수 산정’ 제외 건의 왜?
두 협회는 소형주택과 오피스텔에 관련된 8건의 제도 개선을 정부에 건의했는데, 이 가운데 시장의 관심이 가장 높은 것은 ‘소형 도시형생활주택 및 주거용 오피스텔 주택 수 산정 개선’이다. 오피스텔의 경우 2020년 ‘지방세법’ 개정으로 주택재산세가 과세되는 오피스텔이 주택 수에 산입되도록 바뀌면서 임대목적의 오피스텔 매입 수요가 급격하게 감소했으며 이에 따라 공급이 지속적으로 감소하고 있다는 게 업계의 우려다. 이 때문에 두 협회는 “소형 도시형생활주택(30㎡이하) 및 주거용 오피스텔(39㎡이하)을 시급히 주택 수 산정에서 제외해 소규모 주거공급을 활성화, 주거사다리 회복을 통한 주거 안정 기반 마련이 필요하다”고 제안했다.
건축 기준과 관련해서는 ‘오피스텔 발코니 설치 허용’과 ‘오피스텔 대피공간의 바닥면적 산입기준 개선’을 건의했다. 오피스텔 발코니 설치 허용은 아파트 등 다른 주거유형 건축 기준과의 형평성, 소비자(공간 사용자)의 편의 향상을 위해 필요하다는 게 업계의 주장이다.
주택업계의 이런 정책 건의는 지난 6일 국회에서 열린 주택산업연구원(주산연) 주최 세미나 ‘청년 등 독신가구용 주택공급 활성화 방안’과 궤를 같이 한다. 주산연은 최근 오피스텔 등 소형주택 공급 감소가 향후 청년층의 주거 불안으로 이어질 것이라고 지적하면서 규제 완화를 촉구했다.
특히 주산연은 소형 오피스텔 등의 다주택 중과대상 제외 조처를 취득세 뿐만 아니라 보유세, 양도소득세 등에도 적용해야 한다는 주장을 내놔 두 협회 제안보다 한발 더 나갔다. 다만, 1인이 수십 채를 매집하는 상황을 막기 위해 자기집 외 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔 1가구를 추가로 보유한 경우 1주택으로 인정하고, 일정 소득 이하이거나 60살 이상의 경우 자기집 외 오피스텔 2가구 소유자까지만 1주택으로 인정하는 방안을 제시한 대목이 눈길을 끌었다.
■ “다주택 중과세 폐지보다는 현실적 대안”
부동산 업계에선 주거용 오피스텔의 취득세 부담을 낮춰야 한다는 데 공감하는 분위기다. 시장 과열기였던 지난 2020년에 나왔던 ‘7·10 대책’에 따라 그해 8월11일 이후 주거용 오피스텔 한 채를 보유한 사람은 추가로 주택을 구입할 때 취득세 중과세가 적용되고 있는데, 지금과 같은 시장 침체기에도 이를 유지할 명분은 약해졌기 때문이다. 이와 함께 시장에서는 오피스텔 취득세율인 4.6%가 일률적으로 적용되는데 대해 개선이 필요하다는 목소리도 나온다. 무주택자, 전세사기 피해자 등이 소형·저가의 주거용 오피스텔을 매입하거나 거주 중인 오피스텔을 경매로 낙찰받았을 때는 주택(1~3%)처럼 취득세 부담을 낮춰줄 필요가 있다는 것이다.
이에 반해 재산세와 종합부동산세, 양도세 적용 때 주거용 오피스텔을 주택 수 합산에서 제외하는 방안은 적잖은 논란이 예상된다. 이는 주택분 재산세를 내는 주거용 오피스텔에 대해서는 ‘실질과세 원칙’에 따라 주택에 준해 세금을 부과하는 현행 방식을 바꾸자는 주장이어서, 과세당국이 받아들이기 쉽지 않다는 게 중론이다.
다만, 현 정부가 대선 공약에 따라 다주택자 중과세 폐지를 추진하고 있고 야당은 반대하고 있는 가운데, 소형 오피스텔과 도시형생활주택에 대해서만 일정 범위를 정해 중과세를 배제하자는 제안은 검토할 필요가 있다는 의견이 나온다. 지금은 자기 집 1채에다 오피스텔을 임대 목적으로 1채 사들인 경우, 기존 주택에 장기간 실거주했더라도 이를 처분할 시점에 다주자택가 돼 예상치 못한 양도세를 떠안는 불합리한 측면이 있다는 게 부동산 업계의 진단이다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “오피스텔 등은 양도차익 목적이 아니라 임대소득 목적으로 매입하는 게 일반적이고, 소형주택·오피스텔에 한해 1~2채까지만 중과세를 배제하는 방안이라면 ‘다주택자 중과세 폐지’보다 국회에서 여야합의 가능성도 높아 보인다”면서 “중산층의 세부담을 조금 줄여주는 대신 소형주택 공급 촉진 효과가 크다면 청년층 주거 안정에도 기여할 수 있을 것”이라고 말했다.
업계와 시장에서는 박상우 국토부 장관 후보자가 아파트에 집중된 공급 형태를 다양화해야 한다고 밝힌 데 대해서도 주목하고 있다. 박 후보자는 지난 5일 “오랫동안 갖고있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다”면서 비(非)아파트를 중심으로 한 주택 공급 확대 필요성을 강조해 눈길을 끌었다. 앞서 국토부는 지난 9월 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대 주택 등 민간의 비아파트 건설을 지원하기 위해 주택도시기금 지원 계획을 내놓은 바 있다. 이는 올해 들어 비아파트 인허가 등 공급 실적이 극도로 부진하기 때문으로, 1~9월 도시형생활주택 공급량(5800호)은 지난해 같은 기간 보다 73.6% 줄었고 오피스텔 공급량(1만2800호)도 67.1% 감소했다. 이에 시장에선 신임 장관이 취임하면 비아파트 공급 확대를 위한 다양한 후속 대책을 검토할 가능성이 높다는 전망이 나온다.
